物业服务采购需关注三大问题 刘杨 中国政府采购报 【转贴】

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物业服务采购需关注三大问题

栏目： 实务操作（探讨）,电子报 时间：2016-06-30 19:15:38　发布：管理员 分享到：

【摘要】
【业务大练兵·天津站】

物业服务采购需关注三大问题

■ 刘杨


案例回放■■■


2015年，天津市某学校委托市政府采购中心组织实施物业服务采购项目。该项目在招标文件制作过程中出现了三个较为典型的问题。一是采购需求中明确，该项目建筑面积为36923㎡，室外面积为30900㎡。在确定企业资质等级时，究竟应要求物业企业具备二级资质还是三级资质？二是采购人明确，完成该项物业服务至少需配备56人。而在服务类项目中，人员工资占了供应商投标报价的大部分。因此，采购预算是否合理成了项目能否成功的关键。三是采购需求中明确了物业服务企业应提供的服务及标准，但究竟是提供纯人工服务，还是需要提供一些耗材和工具？这些与报价息息相关的因素，采购需求中并未提及。


案例分析■■■


针对上述问题，笔者从以下方面进行分析。


第一，合理确定物业企业的资质。


目前，我国物业服务企业资质等级分为一级、二级、三级。一级资质注册资本金500万元以上，可承接各种物业管理项目；二级资质注册资本金300万元以上，可承接30万平米以下的住宅和8万平米以下的非住宅项目；三级资质注册资本金50万元以上，可承接20万平米以下住宅项目和5万平米以下非住宅项目。
政府采购所涉及的物业项目均属于非住宅项目，故招标文件中对企业设定资质时，应参照非住宅项目面积来界定物业企业的资质等级。但采购需求中并未明确此面积是否指建筑面积。采购中心项目负责人咨询了物业方面的专家。专家解释称，业内多把此面积理解为建筑面积，不过，企业资质等级也可根据用户的具体要求来确定。比如，物业服务中除楼宇保洁外还包含绿地养护或室外保洁，那就可以用面积累加后的总数来确定物业企业资质等级。
上述项目中，采购需求明确建筑面积为36923㎡，室外面积为30900㎡。从建筑面积的角度来看，要求物业企业具备三级资质即可。但此项目包含室外保洁部分，总面积超过了三级企业承担的5万平米，故采购人要求将资质设定为物业企业二级资质也是合理的。


第二，科学测算采购预算和人员费用。


2015年，天津市最低工资标准调整为1850元，企业的人员成本加大，部分招标项目因预算不足而废标。上述项目原采购预算为1606000元，服务期为一年，根据采购人要求，至少需配备56人。经测算，人均工资为2390元/月，满足不了企业按国家规定为员工缴纳社会保险的要求。同时，采购中心也对物业服务企业的成本进行了测算，发现仅人员费用就已超出了采购预算，再加上企业税金、服装费、耗材费等，至少人均3000元/月才能保证项目顺利进行。
采购人听取了采购中心的意见，在采购计划中将预算调整为1950000元。此外，考虑到学校在寒、暑假期间用工人数必然会减少，招标文件明确，寒、暑假按两个月计算，用工人数减半。这样一来，月人均工资调整到3000元以上，保证了项目的顺利进行。


第三，明确影响报价的因素。


物业服务采购项目通常涵盖多项内容，如保洁、设备设施维护、秩序维护、食堂服务、绿化养护等，故影响报价的因素一定要明确，否则供应商理解不同，报价就容易出现偏差。比如，保洁服务中要明确保洁工具、保洁耗材等问题，设备设施维护服务中要明确维修工具、维修耗材等问题，绿化养护服务中明确绿化工具、化肥农药等问题。


另外，采购人还应明确要求配备的人员数量。此前曾出现过采购人不指定人数、只提供服务标准的案例。事实证明，因供应商配备的人数不同，导致其报价偏差很大，但这从投标文件中却看不出问题。笔者建议采购人在采购需求中明确人员配备情况，避免因人员不足导致供应商的后期服务不到位。

（作者单位：天津市政府采购中心）

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责任编辑：LIZHENG

本文来源：中国政府采购报第583期第4版