地产业盛产富豪源于制度设计 创富模式遭质疑

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地产业盛产富豪源于制度设计 创富模式遭质疑

http://news.xinhuanet.com/house/2007-11/07/content_7023420.htm

夕阳西下，车如马龙，人似潮涌。来自甘肃天水的农民老刘肩挎收集垃圾的铁盒子，挥动手中的扫帚，沿着马路牙子默默地清扫着马路。

    十月的京城，天气日渐寒冷，每扫出几米远，老刘就熟练地用扫帚将落叶与尘土收进铁盒子。

    此时正值下班高峰时分，在老刘每天都会光顾的积水潭地铁站附近，许多衣着光鲜的男女从身旁走过，老刘心无旁骛，只顾低头干活，如潮的人流中似乎谁也没有注意到他的存在。

    老刘告诉记者，为了供子女上学，他和妻子不得不进城打工，尽管如此，家里还是欠下了一笔对他来说不小的外债。

    同样在北京，同样在这个十月，同样来自甘肃天水的地产商潘石屹成功跻身香港股市，凭借270亿元身价登上胡润富豪榜，成为了中国内地富豪中的一位地产大腕。

    也许，作为一个普通的农民，老刘并不知道潘石屹是谁。但是对于老刘来说，无论是在农村还是在城市生活，和许多农民或市民一样，他都无法离开土地和房子。


    同时，也是土地和房子，成就了中国眼下为数众多的富豪。


超级富豪＝地产商

    最新一期的《福布斯》中文版最近正式发布了“2007年福布斯中国富豪榜全榜单”，该榜单显示：中国目前已成全球亿万富豪最多的国家之一。这两年中国富豪的财富数字出现了前所未有的爆炸式增长。

    据福布斯富豪榜制榜人范鲁贤介绍，今年中国富豪榜上共有66人身价超过10亿美元?而去年仅有15人达到这一水平。中国身家超过10亿美元的富豪数量超过德国、印度和英国，仅次于美国，位居世界第二位。

    值得关注的是，《福布斯》此次公布的前十名超级富豪中，除排在第六位的赛维掌门人彭小峰外，其余九位都是以房地产为主业或兼营房地产的富豪。

    排在首位的地产富豪、碧桂园26岁的女老板杨惠妍财富高达160亿美元(人民币1211.5亿元)，排在第二、第三及第四位的富豪分别是世茂集团许荣茂、复星国际郭广昌、富力集团张力，其个人财富均在50亿美元之上。排在第五、第七以及第八至第十位的富豪分别是苏宁电器张近东、潘石屹夫人SOHO中国张欣、中国泛海控股卢志强、中信泰富荣智健以及鹏润投资黄光裕。

    同样的情形也出现在胡润版百富榜中，10月10日，英国小伙子胡润发布的2007年中国百富榜中，除排在第二的张茵和排在第六位的彭小峰分别属于纸业及太阳能行业外，此次胡润百富榜前十大超级富豪中八人均可以称得上是地产富豪。

    不论是胡润版百富榜还是《福布斯》版中国富豪榜，碧桂园的年轻女老板均稳坐头把交椅，所不同的是，胡润版百富榜杨惠妍的财富数字一下子猛蹿到了1300亿元人民币。在整个胡润百富榜中，前20位富豪中，有16位富豪均为地产商。以上数字显示，超级富豪几乎都是地产商。

    继10月10日“2007胡润百富榜”在上海发布后，其子榜之一的“2007胡润房地产富豪榜”也于最近新鲜出炉，这是《胡润百富》第二次发布“房地产富豪榜”。碧桂园的杨惠妍同样以财富1300亿元成为房地产首富；许荣茂以财富550亿元排名第二；张力以财富420亿元排名第三。

    门槛为40亿元的房地产富豪榜共有54位上榜者，总财富为8366亿元，平均财富155亿元。相比“2006胡润房地产富豪榜”上榜富豪的平均财富40亿元，今年地产富豪们的平均财富增长了287.5%。

     财富背后的“土地争战”

    在财富数字迅猛增长的同时，地产富豪们手中掌握的土地正越来越多，掌握土地的增多反过来又推动其财富的迅猛增长，进而可以购买更多的土地。有业界人士将地产富豪或地产强势企业眼下争购土地的行动比喻为新一轮“圈地运动”。

    以碧桂园为例，其目前的土地储备为5400万平方米，而在一个多月前，其土地储备仅4500万平方米。其圈地之快由此可见一斑。当初曾有人算过这样一笔账：假如每平方米土地售价1万元，仅土地储备一项，碧桂园的价值就高达4500亿元。虽然业界对这种算帐方式并不表示认同——因为碧桂园储备的土地大多在郊区，价值相对较低——但考虑到未来土地升值的潜力，土地收益还是相当可观。

    近年来，以地产富豪和实力地产上市公司为代表的“大地主”迅速崛起，其在全国各大城市四处出击，大量储备土地，有的触角还伸向了二三线城市。如碧桂园近期就成功购得广东韶关、天津塘沽区、安徽池州以及内蒙古兴安盟四幅土地，从而也推动该公司的市值达到2100亿港元。

    有统计显示，富力地产和招商地产目前的土地储备均多达3300万平方米；最近，地产龙头企业万科在北京以17亿元拿到了西大望路地块，其土地储备也达到了2050万平方米；前不久，金地集团在广州市番禺以15.9亿元的价格成功购得了24万多平方米地块；保利地产10月中旬则以合作方式分别在上海和武汉取得了两个项目，总投资达近12亿元。目前，金地集团及保利地产的土地储备都在1000万平方米之上。

    囤地如今已成许多有实力的地产富豪或房地产企业乐此不疲且心照不宣的生存之道。就连原来没有多少土地储备的潘石屹在成功登陆香港股市融到巨资后也打算将大部分资金用于购置土地。

    新“圈地运动”带来的一个人们如今共同看到的恶果，就是直接推动地价的飙升，在各大巨头的激烈竞争之下，一个个“地王”在全国各地频频浮出水面。如前不久在长沙拍出的地块就曾达到92亿元的天价！

    除了内地房企，港、澳、台房企以及来自新加坡等其他国家和地区的地产巨头也加入到中国大陆的“跑马圈地”之中。如和记黄埔、新世界、恒基兆业、恒隆集团、太古地产、新鸿基、凯德置地等地产巨头在中国大陆都握有相当数量的土地。据业界人士透露，截至今年年初，仅新世界在内地便已储备了高达4000万平方米的土地！

    原国家发改委宏观经济研究院副院长刘福垣将中国眼下的这场新“圈地运动”比喻为“土地战争”。

     地产富豪创富模式遭质疑

    刘福垣表示，实际上我国目前价格飞速上涨的是地产，而不是房产，房子本身没有大幅升值，是土地增值所致，在经济学上，这叫做“级差地租”。在刘福垣看来，一手房价格飞速上涨的过程实际上就是地产商侵吞国有资产的过程。因为“级差地租”应归土地所有者，他说：“地租是土地所有权的实现。不管土地名义上归谁所有，地租落入谁的手中，谁就实际上拥有了土地的所有权和产权。”

    “土地开发商凭借土地证可以从银行抵押贷款，并可以获得49年或69年的级差地租，这足以说明他们事实上已经获得了土地的产权和经营权。”刘福垣说，我国现行的一次性缴纳50年或70年地租的所谓土地批租制度，实质上则是用时间偷换了空间，转让的是土地的产权即经营权。

    近日出版的一期《南方周末》指出：“地产业盛产富豪并不是因为这个行当的人比其他行当的人聪明或者踏实肯干，而是基于中国地产行业的制度设计。”这种制度设计就是土地批租制，基于这种制度，地产商成为本轮财富大爆炸中最大的受益集团。

    刘福垣指出，在北京，有数千家房地产开发企业，而真正开发房子的只有很少的一部分。“其余的那些房地产开发公司都是干什么的？就是倒地皮的。”根本不必去开发房产，倒卖(相当多的是变相倒卖)地皮，不费气力而且能赚钱，这也是很多地产商囤地的原因。

    与房地产暴利形成鲜明对比的是，农民种地收入微薄，土地被征用补偿也比较低。

    本文开头提到的来自甘肃天水的老刘告诉记者，来北京打工前在家种小麦每斤才卖6角钱，除去化肥农药种子等成本种地根本不挣钱，于是他便带着妻子来京打工。现在两人每月能挣1800元，但日子还是过得比较艰难。

    记者最近采访过的一些失去土地的农民更加不幸，他们没有工作，有的甚至任何补偿金都没有，同时还拖儿带女要养家糊口，由于不停上访他们最近连家都不敢回。

    “以现在土地每年30%的升值速度，地产商只要拿到地，不需要做任何劳动，躺着睡觉，就可以轻松地攫取大量的财富。如果再扩大囤地面积，土地升值比房子快，如今年的中国首富财富是1200亿元，明年就可以达到2000亿，后年就可以达到3000亿，照这样的速度下去，中国出现超过比尔·盖茨的世界首富都不奇怪。”中国社会科学院研究员曹建海表示。

    曹建海认为，短期来看，对于囤地行为，有关部门应采取果断而且更加严厉有力的措施加以打击，长期来看则应取消开发商，若任凭新“圈地运动”愈演愈烈，地产商大肆圈地或囤积土地，将势必导致耕地减少、大量农民失去土地。刘福垣则担心中国房地产按目前这种势头发展下去，高房价势必将把众多农民挡在城市的门槛之外，而新农村建设也将面临严重挑战。 （周雪松）

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