热议 中央要求拆除小区围墙，是拍脑袋决定 【系列转贴】

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可以算是拍脑袋的 小区土地及其附属物管理权在业主，经过业主同意了吗 [s:125]

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专家澄清：只有这样的小区需要拆围墙


凤凰网 2016年02月24日 09:49
来源：观察者网
原标题：权威专家：只有这样的小区要拆围墙住建部：不会“一哄而起” 近日有关“封闭住宅小区要拆墙”的消息引发大城市的有房一族担忧，不过大部分人都想多了。昨
原标题：权威专家：只有这样的小区要拆围墙 住建部：不会“一哄而起”
近日有关“封闭住宅小区要拆墙”的消息引发大城市的有房一族担忧，不过大部分人都想多了。昨日深夜，新华社采访“权威专家”解读住宅新政，援引同济大学副校长吴志强的分析指出，不能把推广街区制理解为简单的“拆墙运动”，更不是说全国所有城市都要拆围墙，“要打开的主要是那些历史原因造成的单位大院和超大的封闭小区”。
在接受新民晚报采访时，吴志强也解释说，文件中提及的“封闭住宅小区”并非指所有的城市社区，而是指绵延数千米甚至面积超过几平方公里的“超级单位大院”和“超大小区”或者“超大楼盘”。因此并不是所有城市都要“拆墙”，比如上海自上世纪80年代起就避免了这种“超大封闭社区”，也就没有到处“拆墙”的必要。
住建部网站今天凌晨发文称，“逐步打开”就是要有轻重缓急，并不是“一刀切”，也不是“一哄而起”。
对于公众最初对政策的误读，人民日报海外版旗下的公众号“侠客岛”则指出，我们习惯了单向性的政策发布，却缺乏双向互动性的反馈意愿。所以，政策公布之前，最好有完整的舆论应对预判和预案，可以在公布后不久，主动做好向公众的政策解释工作，这就是治理能力现代化，而不再是过去“我说你服从”的单向权力逻辑。这次网络舆论的充分讨论表达，是一个好的开始。执政者要学会倾听，而不要掩耳盗铃。
以下为住建部网站解读
住建部新闻发言人：正确理解“逐步打开封闭小区和单位大院”
在时隔37年之后，去年底中央召开了城市工作会议，习近平总书记、李克强总理发表了重要讲话。今年2月21日，新闻媒体报道了《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》（以下简称《若干意见》）。广大人民群众高度关注这次会议的召开，对《若干意见》也给予了高度评价。
这两天，社会各界都在学习讨论《若干意见》。这种学习讨论本身，就是对城市规划建设管理工作的关心和支持，更增加了我们做好工作的力量。
讨论中，不少网友对“推广街区制，逐步打开封闭小区和单位大院”发表了看法。归纳网上讨论的意见，有一条是基本一致的，那就是对街区制给予了肯定。同时，一些网友也存有疑虑。
我们认为：一是街区制是对世界城市规划经验的总结，也是发达国家通行的做法；二是封闭小区和单位大院确实存在问题，主要是它影响了路网的布局，形成了“丁字路”、“断头路”，是造成交通拥堵的重要原因之一，也影响了社区居民的出行。因此，《若干意见》提出“新建住宅要推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区。已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开，实现内部道路公共化，解决交通路网布局问题，促进土地节约利用。”
在理解和落实过程中，要注意把握好以下几点：
一是要认真全面理解好“逐步”两个字。“逐步”就是要有计划，要有轻重缓急，并不是“一刀切”，也不是“一哄而起”，更不能简单地理解为“拆围墙”。
二是《若干意见》对这项工作提出了方向性、指导性的要求，具体实施中还要制定细则，特别是各省、各城市还要根据实际情况，制定具体办法。在制定办法过程中，肯定要听取市民意见。
三是要实施逐步打开封闭小区和单位大院的城市，都会考虑到各种实际情况，考虑到各种利益关系，依法依规处理好各种利益关系和居民的诉求，切实保障居民的合法权益。
住建部希望，要全面准确把握《若干意见》的精神实质，正确理解文件的本意，不要误读。只有全面准确理解文件精神，才能更好地贯彻落实。
住建部正在按照党中央、国务院统一部署，认真传达学习中央城市工作会议精神，努力抓好城市规划建设管理工作，让人民生活更美好。
以下为新华社报道
近日有关“原则上不再建设封闭住宅小区”的消息引发社会高度关注。
我国长期延续的封闭小区居住模式是否会因此改变？开放大院小区道路，业主公共权益如何保障？没有了围墙，住宅安全如何保障？未来将如何“逐步打开”？针对社会各界关注的热点问题，新华社记者采访了权威专家。
“打开封闭式小区，我家小区要拆吗？”
这几日，围绕“原则上不再建设封闭住宅小区”“街区制”等新提法，不少网民发出疑问。
“文件的宗旨是为解决过去城市发展中的矛盾和治理‘城市病’开出药方，一方面要弄清楚文件的本意，另一方面要避免误读政策。”上海同济大学副校长、曾担任2010年上海世博会总规划师的吴志强说。
中国城市规划设计研究院副院长杨保军说，街区制是相对于封闭小区而言，文件提出了“推动发展开放便捷、尺度适宜、配套完善、邻里和谐的生活街区”目标，正是为了解决城市支路毛细血管不通畅问题，以改善城市道路微循环。
吴志强说，目前这一政策正被误读，不能把推广街区制理解为简单的“拆墙运动”，更不是说全国所有城市都要拆围墙。“要打开的主要是那些历史原因造成的单位大院和超大的封闭小区，他们大都占据城市中心的公共地带，造成城市道路梗阻、断头路和丁字路。”
他认为，只有影响到整个城市的交通运行、景观和管理的超级大院和住宅小区才是未来需要打开的，比如一个工厂大院，里面有厂房、职工住宅小区、科研楼和幼儿园等，2到3公里长的围墙阻碍了交通，这样的大院就应该被切分成几个更小的组团，中间的道路用于公共通行，缓解城市交通压力。
开放小区有悖物权法吗？
一份网上调查显示，约四分之一接受调查的网民表示最担心“停车场、绿地、健身等公共资源被占用”。
根据《物权法》，建筑区划内的道路、绿地等属于业主共有。不少人质疑，小区道路、绿地、花园等公摊面积，自己是花了钱的，不能说公开就公开。
对此，北京大学法学院房地产法研究中心主任楼建波认为，有此担忧倒是好事，说明老百姓在关注自己的财产权利。但另一方面，担忧有些过度，因为目前出台的文件只是对这项工作提出了方向性、指导性的要求，具体执行需要结合实际细化政策。
接受采访的几位专家都非常肯定地表示，在我国推进依法治国的大背景下，将来推进封闭式小区和单位大院开放过程中肯定会尊重物权法。
吴志强说，文件在开头就提出下一步加强城市规划建设管理工作的基本原则，明确表示要坚持依法治理与文明共建相结合。“未来的城市治理一定是走向法治阶段，法治化和社区民主是未来城市治理的两大导向，改革就是为了让百姓生活更美好。”
楼建波认为，在政策推进中，将按照法律规定，在保障人民群众财产权利的基础上，通过法治程序逐步实现目标，通过更具体的配套政策推动需要开放的封闭大院和小区逐步有序开放，在这一过程中如果群众财产有减损的，应给与补偿。这些政策一旦明确，担忧就应该没有了。
是否助推楼宇进入安全管控时代？
“治安谁负责？”面对网上的评论，相关业内人士告诉记者，发达国家和地区的大学、住宅小区基本没有围墙，但楼栋安保比较到位。而中国小区是大门看得严，里面看得松，今后如需拆墙，还要优先强化建筑物的进出安全性。
吴志强指出，对小区安全、噪音等担忧多是源于误认为开放小区就是要“拆墙”。其实，开放小区主要是打开方便出行的出入口，对于小区安全，可通过加强巡逻、技防、安防等多种措施加强治安管理。
杨保军说，随着我国进入城市型社会，城市管理会越来越精细化。未来更加开放的街区模式下，我国也会进入楼宇安全管控时代，智能的管理手段将大大提高安保能力和水平。
专家表示，街区制还需要硬件保障和软件支撑。比如，解决好停车、物业管理、环境保护、住宅区域公共空间等问题，这是实现住宅街区化的前提。
如何做到逐步推进、先易后难？
文件提出，新建住宅要推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区。已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开。
“这其实明确了后续的实施策略。”杨保军说，未来推广街区制将遵循先易后难、循序渐进原则。新建小区比较好操作，可以先推广积累经验，用事实证明小区安全能得到保障，这一理念得到大家更多认可后，逐渐在存量小区推广。
对此，吴志强也表示，后续推行应借鉴改革开放30多年的有效经验，实行“老人老办法，新人新办法”。
杨保军同时表示，对已建成住宅小区和单位大院开放也并非“一刀切”，一定要遵循因地制宜、分类施策。要不要打开，主要看对城市路网系统造成割裂损害的程度。
从意见看，未来新建住宅推广街区制，将出现更多“尺度适宜”的组团式社区。杨保军认为，美国平均120米就有一条街道，很少有边长超过200米的大社区。
专家表示，推进封闭社区和单位大院开放，政府的出发点是好的，但推行中一定要尊重百姓意愿和需求，要邀请社区百姓发表意见和诉求，充分保障居民的合法权益。
“从农耕社会进入城市型社会，中国未来城市的最大特点就是开放。”杨保军说，打破封闭式小区和大院无疑将改变我国传统居住模式，但只有走出过去封闭的城市孤岛，转变传统观念，才能构建“四通八达”的便捷城市交通网。
[责任编辑：彭莹羿 PN062]
责任编辑：彭莹羿 PN062

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封闭小区可开放，但不能让《物权法》哭晕在厕所


作者：廖保平    2016-02-23 11:12
栏目：默认栏目
标签： 社会 杂谈
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文｜廖保平
《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》近日印发，《意见》提出，新建住宅要推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区。已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开，实现内部道路公共化，解决交通路网布局问题，促进土地节约利用。这也是中央层级文件首次对诟病已的封闭社区模式“开刀”。
中国的小区不同于美国纽约的街区(美国也有很多封闭小区)，就在于中国的小区大多是封闭的。这些上世纪90年代以来建成的封闭小区，又不同于世纪50年代单位“圈大院”，是因为这些小区基本上是开发商购地建起的。
这些小区之所以要封闭，一者是开发商圈来的地，冠个小区的名字，其实是一个产品;二者便于物业管理，保护业主人身财产安全;三者与物权有密切关系，从《物权法》来说，所有在这个楼盘购买了房子的业主，都是该小区土地及设施的所有者，该小区的公共地土为业主购房里配套公摊面积的一部分。
严格意义上说，小区的道路、绿化等均属于小区业主共同的私有财产，为了维持小区公共绿化和设施的正常运行，业主每月都交付一定的物业管理费用。因此，客观上要求将小区封闭起来归业主使用或享受，“私人宅地，非请莫入”，并非没有道理。
而开放住宅小区，实现内部道路公共化，市政接管，就是化私为公，将原则上属于业主的财产，且这些前期业主付费的维护的绿化和道路，一下子充公了。假如没有相应的补偿机制，等于业主出钱修设施，却被无偿使用，私人财产被强行占用，与《物权法》冲突，只能令《物权法》哭晕在厕所。
再有，小区开放之后，物业该如何管理?费用该如何分摊?业主的安全如何保障?这些都必须要有令人信服的制度安排。因为涉及到私人财产问题，具体政策的出台，还应该遵守严谨的立法程序，应该广泛征求公众意见，必须要让物权主代表参与决策过程，方可谓公开公正。
现在，小区放开的主要原因，是解决城市交通路网布局问题，促进土地节约利用，这与目前城市规划不合理，城市住宅小区建设无序扩张有关。其结果一方面造成小区对城市空间的割裂，造成城市里很多地方道路不通、不畅，城市空间拥挤不堪;另一方面，是城市空间和资源的巨大浪费。据报道，2000-2010年，全国城镇建成区面积扩张了60%多，空间利用低下，造成公共资源的巨大浪费(数据转自2016-02-22《南方都市报》)。
而中国的城市化进程还在深入之中，如今中国的常住人口城镇化率已达到55%，7亿人生活在城镇，到2020年常住人口城镇化率还将提高到60%。如何提高城市空间和资源的利用效率，如何营造和谐共生的城市空间，如何解决城市人群的相处，确实是一个亟待解决的问题。
正是基于这种现实的考量，一些学者如北京大学国家发展研究院院长周其仁先生提出，中国城市化的下一程要在提高密度上做文章。
周其仁先生在2015年4月24日，做客北大国发院博士论坛(新华网思客讲堂)并发表演讲，其中就举了一个例子：比如上海静安寺旁有一条狭长的巷道，以往是常年封闭的，后来把它打通了，巷道两边开发成小铺子，现在成为一个很受欢迎的时尚步行街。他从这一个例子来证明城市需要放开，需要增加承载力，需要激发活力，需要在密度上做文章。
这不是没有道理，国外也可以找到成功的经验和案例，中国城市、尤其是大城市挖潜，恐怕不能再走“摊大饼”的模式，而是走“高密度”之路，怎么样将城市空间和资源发挥出最大效益。
很显然，这样的观点已经为中央所认可，去年12月的中央城市工作会议首次提出的“紧凑城市”概念，就是想用这个来作为破解城市无序扩张的新理念。而现在《意见》的出台，正是这种新理念推行的落脚之策。可以预见，中国城市化的下一站将在“紧凑”上大做文章，放开小区，尤其是一些巨无霸型的小区，已难于避免。
然而，我们还是要说，目前封闭的、割裂城市空间，或是浪费城市资源的小区，导致城市拥护不堪，既不便利，又不宜居，并非是业主造成的，是过去城市规划失当造成的，是片面追求土地财政，任由开发商野蛮生长造成的，这个后果不能由购房的业主来承担。
现在要修正土地城市化的理念，提高城市土地空间密度，势必要挤压原本由业主花钱购买的土地空间，这种挤压应该用市场的而不是行政的办法，通过补偿赎买的办法来解决。只有这样，才可能合理合法，令人信服，绝不能以公共名义侵夺私人财产，“风能进、雨能进、国王不能进”的私有财产神圣性必须得到坚决捍卫，无论我们推进任何目标正确、出发点善良的公共政策，都不能偏离“依法治国”的轨道。
（本文原载无界新闻）

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住建部：正确理解“逐步打开封闭小区和单位大院”


凤凰网 2016年02月24日 01:56
来源：住建部网站
原标题：住建部新闻发言人：正确理解“逐步打开封闭小区和单位大院” 在时隔37年之后，去年底中央召开了城市工作会议，习近平总书记、李克强总理发表了重要讲话。今年2月21日，新闻媒
原标题：住建部新闻发言人：正确理解“逐步打开封闭小区和单位大院”
在时隔37年之后，去年底中央召开了城市工作会议，习近平总书记、李克强总理发表了重要讲话。今年2月21日，新闻媒体报道了《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》（以下简称《若干意见》）。广大人民群众高度关注这次会议的召开，对《若干意见》也给予了高度评价。
这两天，社会各界都在学习讨论《若干意见》。这种学习讨论本身，就是对城市规划建设管理工作的关心和支持，更增加了我们做好工作的力量。
讨论中，不少网友对“推广街区制，逐步打开封闭小区和单位大院”发表了看法。归纳网上讨论的意见，有一条是基本一致的，那就是对街区制给予了肯定。同时，一些网友也存有疑虑。
我们认为：一是街区制是对世界城市规划经验的总结，也是发达国家通行的做法；二是封闭小区和单位大院确实存在问题，主要是它影响了路网的布局，形成了“丁字路”、“断头路”，是造成交通拥堵的重要原因之一，也影响了社区居民的出行。因此，《若干意见》提出“新建住宅要推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区。已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开，实现内部道路公共化，解决交通路网布局问题，促进土地节约利用。”
在理解和落实过程中，要注意把握好以下几点：
一是要认真全面理解好“逐步”两个字。“逐步”就是要有计划，要有轻重缓急，并不是“一刀切”，也不是“一哄而起”，更不能简单地理解为“拆围墙”。
二是《若干意见》对这项工作提出了方向性、指导性的要求，具体实施中还要制定细则，特别是各省、各城市还要根据实际情况，制定具体办法。在制定办法过程中，肯定要听取市民意见。
三是要实施逐步打开封闭小区和单位大院的城市，都会考虑到各种实际情况，考虑到各种利益关系，依法依规处理好各种利益关系和居民的诉求，切实保障居民的合法权益。
住建部希望，要全面准确把握《若干意见》的精神实质，正确理解文件的本意，不要误读。只有全面准确理解文件精神，才能更好地贯彻落实。
住建部正在按照党中央、国务院统一部署，认真传达学习中央城市工作会议精神，努力抓好城市规划建设管理工作，让人民生活更美好。
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