马光远：土地70年到期后，何处安放我们的房子和灵魂 【转贴】

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马光远：土地70年到期后，何处安放我们的房子和灵魂



马光远：土地70年到期后，何处安放我们的房子和灵魂


原创 2016-04-18 马光远 光远看经济
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土地70年到期后，何处安放我们的房子和灵魂

文 | 马光远

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最近，温州一则关于住宅土地使用权到期，如果要续期，需要缴纳高达三分之一房价的费用，让所有中国人都倍感震惊。温州历来是中国很多制度的自发创新之处，这一次，在住宅土地使用权问题上，温州又走到了全国的前面。

尽管温州有关部门事后做了所谓的澄清，说什么“近期媒体报道收取几十万元出让金才能续期是对信息的误读”。但从媒体事前的报道，以及温州国土局有关部门的介绍看，准备收费，而且准备高额收费肯定是真的。

土地使用权的70年大限问题，历来被视为都是悬在中国房地产市场的恐怖之剑，如何处理70年大限的问题，攸关几乎所有民众的切身利益，考验政府的智慧和执政能力，因而备受关注。笔者在过去一再提醒，很多人认为这个规定根本没有任何意义，因为中国的很多建筑根本到不了70年，但是，70年其实距离我们并不遥远。温州的案例再一次给全国的房东敲响了警钟：你们不过是住在租了70年的房子里而已，一旦到期，你们的房子如何安放？

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稍对土地使用权70年大限有所了解的人都知道，由于中国特色的“土地国有”和建设用地的出让人必须是政府的特殊规定，对于70年大限之后，土地使用权如何处理，早在《物权法》立法的时候就引发了广泛的争论。在土地国有的情况下，土地使用权期满之后是自动续展，还是无偿收回，《物权法》最终作了一个妥协各方利益的考虑，《物权法》规定，“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”因为当时关于是否无偿续期，争议很大，为了确保《物权法》早日出台，就选择了搁置争议，模糊处理的立法技术。但事实上，当时占绝大多数的意见建议，土地使用权到期后只交象征性的费用自动续期。

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媒体报道的温州收取高额续费的办法，意味着《物权法》取得的巨大进步荡然无存，直接倒退回1990年国务院颁布的《国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，这个条例首次规定了“居住用地最高年限为70年”，而且还规定：“土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。土地使用者应当交还土地使用证，并依照规定办理注销登记》。”这个规定，可以说，充分暴露了“公权”和“私权”两种权利在博弈中的不对等地位，也体现了对私人产权的极其不尊重的立法指导思想。

历史总是在进步，3年之后出台的《城市房地产管理法》，相对于这个规定，就有明显的进步：房产土地使用权到期，房产所有人必须提前一年申请续期，否则土地使用权将会由国家无偿收回，则有了明显的进步。从91年到94年的《城市房地产管理法》，再到《物权法》，在70年后如何处理的问题上，最起码大家就“自动续期”已经达成了基本的共识，而且即使收费，大家也认为应该是象征性的这点上也是有共识的。媒体爆出来的文章的做法可以说是置《物权法》与法治的进步与变迁于不顾，引发民众不必要的恐慌，令人匪夷所思。

众所周知，中国民众对“70年”大限的恐惧，一是基于对高房价的恐惧，无论政府和开发商如何互相推卸责任，但一个不争的事实是，高房价离不开高地价的助推，在当前民众对房价和地价都没有任何博弈能力的语境下，用终其一生的收入购置房产之后，还要在70年后续交高昂的土地出让金，这无法让民众不焦虑；二是基于对公权力的恐惧，在中国历史上的任何一个朝代，私权肯定是要为公权让路的，在公权和私权冲突的情况下，公权显然是神圣不可侵犯的。基于这两点，每一次法律对“70年大限”的完善，都意味着民众要经受一次精神的折磨和制度性焦虑，这是必然的。

笔者认为，由“70年”引发的焦虑已经由一个法律事件完全演化成一个影响中国社会未来的重大公共事件。事实上，只要看看那些屡屡骇人的地王就知道，中国的土地美名其曰“70年”，却拍出了一个比很多国家的土地永久所有还高的价格，高地价导致的高房价让民众苦不堪言，用终其一生的收入购置房产之后，还要在70年后需要高价再续交土地出让金，谁人不焦虑？尽管中国建筑很多都到不了70年就拆的拆，破的破，但每一次讨论“70”后的问题，民众都要经受一次精神的折磨和制度性焦虑。

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住宅土地使用权到期后，高价续费，既违背天理，也和基本的法治精神背道而驰。如果承认房子是有限的租期，那根本没有任何理由未来还要征收什么房产税，如果要征收房产税，就请把房子的“永久产权属性”还给老百姓。既想把地高价卖了，又想每年收房产税，此种贪婪，旷世罕见。这背后，无非是各地的土地资源越来越衰竭，地方政府为了维护土地财政，挖掘新的潜力而已。温州这种明显违背《物权法》基本精神的做法已经透视出地方政府在这个问题上的“试探性举措”，必须引起我们的警惕。

对于70年后的问题，必须遵照《物权法》关于“自动”续期，以及象征性收费的原则。在这个问题上，想无偿收回，让民众的房子漂在空中，或者高价续期，再卖一次地皮，都是民众无法接受，更是中国社会的稳定所不允许的，如果以此来试探，甚至挑战民意，那意味着突破了某种底线，后果不堪设想。

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事实上，一个国家规定什么样的产权制度，就会出现什么样的建筑，很难想象，在70年的土地上，能生长出对这个国家恒久热爱的公民和百年的建筑，也很难想象，在40年的厂房里，能生长出百年基业的企业。中国人缺乏长远的打算，中国企业现在很少有百年的战略，土地使用权的期限，一定是一个很重要的原因。

面对温州高价续费引发的焦虑，笔者再次强烈呼吁，尽快废除1990年国务院关于土地70年的相关规定，启动《土地管理法》的修订，并在土地管理法中将土地使用权的期限提高至100年或者199年，也就是实质上的永久产权；如果仍然要坚持70年的期限，也一定要明确70年后土地无偿续期的原则，这既是得民心之举，更是贯彻物权法的法治原则和精神。政府即使要“有偿续期”，也一定要象征性收费，而不是再一次在民众身上剪羊毛。同时也强烈建议有关部门，对温州这种敢为人先的“探索”予以明确制止，以抚慰民众的焦虑和恐慌。