天明地产张年春：稳健经营 大成本管理下的采购 【转贴 介绍冰临城下】

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天明地产张年春：稳健经营 大成本管理下的采购


时间：2014-12-26 15:30:57 来源：明源云采购 作者：黄太阳

摘要

有人说，中国的房地产市场受政策影响大，楼市犹如过山车起起伏伏。开发商从建房到卖房，都是在与时间争分夺秒，而这种多变也促成不少房企不断的在调整公司的运营机制。当房地产市场的多变成为常态化时，企业内部的稳健经营就显得至关重要。

   有人说，中国的房地产市场受政策影响大，楼市犹如过山车起起伏伏。开发商从建房到卖房，都是在与时间争分夺秒，而这种多变也促成不少房企不断的在调整公司的运营机制。当房地产市场的多变成为常态化时，企业内部的稳健经营就显得至关重要。无论市场如何变，而企业内部的核心运作机制正常，便能从容应对犹如白银时代的地产变革浪潮。

       本期，采访嘉宾天明地产成本总经理张年春

   一、稳健天明：依靠内生力量的腾飞

   天明地产作为中原地产十二强，定位为天明集团核心业务，未来业务增长的二级火箭。天明集团董事长姜明曾多次阐述“要做百年天明老字号”，“天明不一定是明星，但一定要做恒星”。在天明二十年庆典之时，天明创始人姜明提出：天明二十年，二次再创业，以四生精神（断臂求生、绝处逢生、鹰的重生、置之死地而后生）卸下包袱，轻装上阵，努力拼搏下一个10年，为天明的百年路奠定基础，追求天明在细分市场的领先地位。

      

   战略，稳健布局。天明地产成立于2004年，始终秉承为父母、为女儿建造好房子的心态，业务根植中原，以郑州为中心，项目辐射洛阳、许昌、周口、漯河、商丘、平顶山、信阳等地，累计开发面积300多万平方米。进入地产白银时代，地产企业将不再以比拼规模化的跑马圈地作为唯一指标，更考验地产企业在大浪潮的中有质量的增长，并能够从容应对市场的变化。也正因为如此，天明地产在产品业态方面，呈现多元化发展态势，重点除住宅外，会辐射酒店和养老、文化、旅游、农业、科教等方面。新开发区域主要是信阳的旅游地产、农业地产、文化地产；郑州的科教地产，平顶山的住宅、养老和酒店项目。



   组织，文化牵引。今年以来，不少房企力推“合伙人”制度，天明地产在10周年时，董事长姜明提出将按照“三制（合伙制、分享制、股份制）、四人（干爹、亲妈、管家、掌柜）”引进新的机制和流程，让天明地产更加稳健发展。所谓“三制”，即任何事情都从合伙开始，双方不是老板与雇员的关系，而是合伙人的关系。所谓“四人”，即不管做什么事情，一定要有亲妈、干爹、管家、掌柜。天明控股的企业，最多不超过51%，一定要找一个亲妈占30%左右，让“亲妈”有自己的平台与舞台。有妈的孩子都不会很差，一定得找亲妈。另外，还得找一个干爹作为一个监事，在财务上有一个管家，在董事会找一个掌柜的。



   业务，夯实基础。不管项目在一二线还是三四线，对质量的要求是不容忽视的。作为精细化管理的今天，地产已经从前十年的粗放型管理向精细化化管理的转变。地产成本的投入更加注重实用功能，采购会朝低沉本、高质量的方向战略合作转型，同时针对三四线城市地产开发的实际将销售与成本匹配，力争为业主服务好。针对不同的业态开发，采购过程选择不同的档次与业态进行匹配，在不超越目标成本的基础上，尽量选择高端产品与之匹配，同时注重性价比选择。



   二、大成本管理下的采购

   地产进入白银时代，房企利润率普遍下降的情况下，对于成本管理管控的要求不断提升，节省的成本也便是效益，这倒逼房企不得不向管理要效益，在精细化、标准化管理方面不断的强化自身。



   过去的成本管理，仅仅只是单一的控制开发成本，如今天明地产将人力成本、资金成本、销售成本等一并纳入到目标成本管理。天明地产从企业经营视角出发，让实际销售与收入大于预算目标、实际支出与费用小于预算目标。那么，在实际的工作之中，采购业务也就游刃有余、更灵活。



   在精细化管理方面，关键在于前端做好优化设计与合同管理。天明地产注重前期的规划设计，将不能利用的功能和局部省略，无限的优化和设计，尽量让设计与实际结合，达到完美。同时，根据成本所在的项无限的进行细化，并细分到每一个不能再分的合同中，通过合约规划来确保成本的管控，实现“无合约不采购”。



   在标准化方面，即“去中介化”，一切工作标准化。通过采购标准化、合作标准化，减少中间环节，确保一步到位。



   除此之外，全员成本意识也至关重要，招投标控制（投标单位选择、招投标文件、评标和定标）作为成本9大控制环节中的一环，选择好合适优秀的供应商无形之中也会降低成本。同时，传统的招标模式已经在逐步淘汰了，采购工作也要与时俱进融入互联网思维，基于此天明地产参与了2015年度明源云平台的网上招募供应商活动，通过网络方式改变传统寻源模式，这大大的节省了拓展优质供应商的时间与人力成本。



   总结

   白银时代的房地产市场，“变”是常态。天明地产抓住市场本质，稳健经营便是应对一切变化的有效举措。在实际业务中，从企业全局、大成本管理的指引下，不断从精细化、标准化方面强化自身，为天明未来百年大计保驾护航。