建设用地制度改革 挂拍和招标都要有优化方案

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《深化国有建设用地有偿使用制度改革实施方案》经国土资源部和有关部委会签后，将报国务院审批实施。此事经有关媒体披露后，人们对建设用地有偿使用制度的改革充满期望。据国土资源部有关人士介绍，该方案最引人瞩目的是，将完善土地招拍挂出让制度，推动工业用地弹性出让和租赁制，推动土地供应由“价高者得”的单一目标向保障民生等多目标管理转变。

　　省国土厅副厅长吴震强表示，挂拍与招标都是市场化配置土地的方式，在土地供应主要是商业房地产的情况下，“挂拍”是主要的方式。挂牌在前几年比较多一点，2009年很多地块是底价中标，但去年底价成交情况极少，基本上挂牌后转为竞价拍卖。今后，将根据政府对地块的规划要求，综合考虑采用哪种方式，并不是商业用地一定就是招标好于拍卖。

　　“江苏采取招标方式出让土地占出让总量的比例非常小，去年全年仅10宗，其中一宗还流了标。”省国土厅土地利用管理处有关人士介绍，在目前“地王”频出的情况下，换一种方式出让土地，不失为一种新选择。但采用招标方式，和挂牌、拍卖比较，也存在着一定的操作难度。采用招标方式，报价只占其中30％的因素，主要是看开发商的综合实力，例如规划方案做得好不好、资金实力够不够、社会影响好不好等各种参评因素加在一起评审后再决定土地给谁。但放哪些参评因素、怎么评，各占权重多少，目前来看还没有一个相对明确的规范。

　　要招标评估就要组成专家评审团，也需要建立起这样一个专家库，由于掺杂了人为因素，如何避免权力寻租又成为下一个要面对的问题。“苏南、苏中和苏北的经济发展水平不同，每个地方的用地需求导向不同，这些问题都需要根据实际情况来具体对待，到时候也不会一刀切。”

　　一位地产商告诉记者，现在土地出让虽然有招标、拍卖、挂牌3种方式，但为了简单化，很多时候都采用拍卖方式。拍卖现场大家情绪都很亢奋，经过几十轮甚至上百轮竞价后，往往就会产生天价“地王”。当然，有关部门也希望地价高。他说，“招标方式并不能完全避免暗箱操作的可能，开发商之间的竞争又不完全公平，就怕大家没站在同一起跑线上。”

　　吴震强认为，前年下半年以来，我省各级政府注重保障房、租赁房等3类住房建设，对开发商提出了更多的配套要求，这样采取招标的方式，让开发商提不同的建设方案，更有利于体现政府调控房地产市场的意图。无论是哪种方式，都要优选方案，不能简单化。早期我国曾经推行协议出让土地，出了不少腐败问题，这才有后来土地出让的市场化改革，无论如何，拍卖是最透明的土地出让方式。　　　　　　　　

　　 在即将到来的土地有偿使用制度改革中，国土部或推广北京“综合评标”的做法。据介绍，北京土地出让尽量多用招标方式，同时将限制地价、配建保障房面积引入招标竞争。结果，北京土地成交价明显下降，去年以来平均楼面土地成交价从每平方米13976元降到5958元。

　　省国土厅负责人认为，地价高低要具体分析，认为地价低、房价就会低，只是良好愿望。如果开发商以低地价拿地，而他利润下不来，房价不降低，那低地价的好处就给了开发商，显然不合理。去年土地出让金的确不少，社会上也存在对地方依靠土地财政的议论，要求降低地价，这些需要进一步深化国有建设用地有偿使用制度改革。

　　据了解，今后政府对房地产调控的方向是，严格区分哪些是政府要做的，哪些是市场要做的。单靠政府降房价是不现实的，但政府必须保障买不起房子人的居住问题。

　　本报记者 周静文 王拓

     来源：新华日报  作者：周静文