招投标催生物业管理行业市场化

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    当前（2004年）中国物业管理的市场化程度仍处于一个较低的水平，迫切需要建立一套良性的市场化运行机制。我国《物业管理条例》的颁布以及招投标制度的确立，明确了物业服务企业的市场主体地位，有助于培育物业管理市场的竞争环境。中国城市化进程的加快，以及行政、企事业单位后勤社会化改革的推进，给物业管理行业的发展提供了更为广阔的发展空间，物业管理招投标的实行，使得具有良好信誉和丰富物业管理经验成为选聘物业服务企业的最重要标准，这样不仅能够有效促进物业管理企业不断提高自身的素质和经营管理水平，改善服务质量，同时通过市场的优胜劣汰，也可以淘汰那些资信不良的中小物业服务企业，从而促进物业管理行业整体水平的提升，对行业发展具有积极作用。

    1996年，在全国首次物业管理公开招投标——深圳鹿丹村住宅小区物业管理权招投标中，万科物业积极参与并一举中标，成为中国最早一批物业管理市场化的开路先锋。

    随着物业管理行业的发展，竞争将越来越激烈，物业服务企业走向市场是大势所趋。《物业管理条例》的颁布，招投标制度的确立，进一步明确了物业服务企业的独立市场地位，将竞争机制引入物业管理行业，通过市场优胜劣汰，促使物业服务公司不断提高自身素质和经营管理水平，对于整个物业管理行业的发展具有重要意义。

    当然，作为一个新生事物，在实际运作的过程中，物业管理招投标仍存在一些亟待解决的问题，有待进一步探讨和关注。

    一是没有解决分期开发楼盘的物业管理招投标问题。

    开发商由于资金流转、市场容量、土地结构等众多因素，对于大盘多采用分期开发的形式，有的开发周期甚至长达10余年。对于分期开发的楼盘何时进行物业管理招投标，是分期招标还是一次性招标，在招投标办法中尚没有一个明确的界定。建议主管部门能够明确此类项目的招投标操作细则，为开发商的实际操作提供指引。

    二是对物业服务企业的综合、客观评价问题。有些开发商由于不了解物业管理市场环境，不熟悉物业管理业务，在招投标实施过程中，单纯考虑价格因素，片面追求“物美价廉”。因此，建议应进一步细化对物业服务企业的评价标准，将企业评价作为选择投标方的前提与重要依据。

    三是发展商的责任问题。一种现象是大包大揽，有的开发商将法规规定的招投标视为一种形式，造成开发商在招投标进程中完全处于主导地位，使招投标失去了选择“最适者”的意义。另一种现象是将开发完的物业视为包袱，一旦中标方选定后，一推了事，在房屋质量验收、开发资料提供等方面采取不积极、不合作的态度，加大了物业管理的实施难度。因此，法规对开发商约束机制的完善与政府主管部门的监管力度的加强还有待进一步提高。（来源：中国建设报     王石）

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