本帖最后由 gzztitc 于 2016-9-18 08:29 编辑
中海成本解秘2：“三大对策”剑指“三大误区” 冰哥推荐
原创 2016-09-07 胡卫波 [url=]地产成本圈[/url] 地产成本圈
学习笔记34 中海成本解秘之二：
“三大对策”剑指“三大误区”
胡卫波/文
这是续集
上期回顾：中海2008年成本管理“三大误区”
file:///C:\Windows\TEMP\ksohtml\wps3A96.tmp.png 中海通过对问题的总结和分析，得出了必须树立正确的成本意识才能解决当时突出的三大问题。
如何树立正确的成本意识？如何确定什么是正确的成本意识？
中海这样做了……
“三大对策”示意图
直接上图，咱们再进一步分析： file:///C:\Windows\TEMP\ksohtml\wps3A97.tmp.png
今天，我们来分析：对策一“为了售价、制定造价”
在造价与售价之间建立因果推导关系，让造价的低或高有章可循。
正常情况下，我们不会犯这种成本越低越好的偏激，但是在2008年这个特殊的时间点真就难说。现在的问题是我们犯了，我们该如何去改正呢？
中海这样做了……
对待犯过的错误，不能心存侥幸，寄于正常情况下我不会犯这样的自我鼓励。管理，终究是管理人的隋性，最好的途径便是从错误中找到原因、进而总结出规律性的东西、并把它作为知识或技能固化下来－以制度的形式执行，让自己不再犯一次类似错误－－这也便是柳传志所推崇的一种称之为复盘的学习方法（需要的朋友可以购买《复盘》陈中著）。
为了防止一味地追求降低造价而走入成本管理的极端，中海确定在造价与售价之间建立因果推导关系，“为了售价、确定造价”，售价为因、造价是果，造价再无高低之说，
只有匹配与否；造价再非成本部一个部门就能左右，销售提价或降价，才是造价变动的直接原因。
原理很好、道理都懂，关键是怎么做？
中海这样做了……
中海统计了自己项目的成本情况，研究了竞争对手的成本限额分级标准，制定了具有中海特色的成本控制限额（具体资料可以在明源地产研究院下载http://www.mydcyj.com/frontier/industry/2014/0825/4555.html）。
首先，对项目档次进行了界定。
中海按售价在当地的等级对项目进行了分类管理，如下图：
file:///C:\Windows\TEMP\ksohtml\wps3AA8.tmp.png －－这个不难做。
然后，对多个重点成本科目制定了成本限额标准。
当然，中海对成本科目所制定的成本限额，仅限于重点的成本科目（究竟是哪些成本科目被限额？为什么是这些科目？我们继续研究后再分享）。如下图： file:///C:\Windows\TEMP\ksohtml\wps3AA9.tmp.png
－－这个也不难。 难的是有自己的套路。
我们趁热打铁，来探一探中海的成本管理套路（这才是地产成本圈与其他公众号的不同）。
1、设计、成本共用一张表，让你不协同也不行。
一张表，设计部必须用，也喜欢用，再也不用揣摩销售同仁的想法了。项目档次一定，外立面能花多少钱、能用什么材料，都写得清清楚楚；石材挂几层、面砖贴到哪，也都可以经过推算得到数据。
成本部必须用，也喜欢用，再也不用与虎磨皮般与销售、设计斗嘴。制定目标成本简单了，按项目定位确定的档次直接套用限额指标，再按初步确定的墙积比，推算出按外立面面积计算的造价指标，即可指导材料定样、及后续的招定标。
2、表面是成本限额，实质是设计、成本双限。
成本限额的面积单位是地上建筑面积，即该指标同时限定了墙积比、外立面装修的单方造价。
这么讲吧，作为设计部，他们的发挥空间是非常大的，因为墙积比没有限制；但他们的压力也不是一般的。作为设计部，平面复杂、外立面复杂，一定程度上比中规中矩的平立面更容易出效果、更容易形成产品差异、有销售亮点。但在中海，在这样的限额标准下，作为设计部，是不容易的，你必须得更了解材料，材料品种、档次、效果、价格，否则你没法去平衡外立面效果和单方造价。
因而，中海这样的限额标准，给予设计部更灵活的管理空间，同时也提出了更高的要求。这样的限额标准，更容易兼顾设计与成本的平衡，不容易顾此失彼而出现管理责任推卸的空间。
好，今天的笔记就写到这里，如有用，继续关注我们。
祝：各位朋友晚安！
－－－－－－－－－中海成本解秘资料索引－－－－－－－－－－
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发表于 2016-9-18 08:26:53
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