展望2006中国房地产：整顿年后三悬念待破解

byteman

编者按：2005年中国房地产市场风起云涌，从政府出台“国八条”，严厉整顿房地产，到集体爆炒“降价”，虽然房价没有骤然下跌，但精明的开发商已经觉得土地的稀缺，于是开始大规模“储地”。囤积居奇是商人的本色，一场政府与开发商的猫鼠游戏开始上演。整顿开始生效，在整顿的大棒下，“烂尾”楼开始回暖，万般无奈之下，业主逼上梁山，民间造房运动蓬勃兴起，但在政府旁观，银行无助，地产商嘲笑的情形下，合作建房纷纷流产成为2005年最后的挽歌。展望2006年，房地产三大悬念仍有待破解。

    三大悬念：  

    ·《住房专项维修资金管理办法》能否出台

    ·二手房交易征收20%个人所得税

    ·物业税是否开征

    政府与开发商：

    整顿→博弈→烂尾楼



图片来源：新京报

    2005年6月25日，国家计委、国家经贸委、财政部、国土资源部、国家工商行政管理总局、监察部7部委齐刷刷坐在媒体面前，郑重宣布要整顿全国整顿规范房地产市场秩序。与以往不同，7部委要求这次整顿必须由各省、自治区、直辖市人民政府负责，各城市人民政府具体组织实施。各城市人民政府要明确牵头单位，将整顿和规范房地产市场秩序工作的任务，分解到具体部门，并加强监督检查。

    “明眼人一看就知道，文件虽然声势浩大，但并非以国务院的名义下发，地方政府依然可以走走形式。”一位业内人士如是说。

    整顿风暴的即将开始，“降价”风又立即热炒。今年房地产圈子说的最多的一个词是降价，但房地产究竟降价没有？只有消费者和房产商知道。以全国房价最高的上海为例，截至2005年9月底，上海新上市积压的一手房最多时超过2000万平方米；10月以来，新房存量还有近1700万平方米。销售量虽然也在增加，但增量远远赶不上上市量，可售房源越积越多。究其原因，从2005年5月份楼市调控发力开始，近半年来，开发商不约而同地选择“捂盘”，与政策博弈。

    以上海为例，据有关房地产专家预测，预计2005年上海商品房新增开发面积在3000万平方米以上，按目前市场整体均价8000元/平方米(实际区域价格差异很大)计算，至少需要2400亿资金才能将其消化掉。而2005年内，上海市政府安排的1000万平方米动迁配套商品房和定向销售的1000万平方米中低价房将陆续上市，其对市场价格的“下拉”效应会越来越大。这些表明，未来上海楼市将持续处在供大于求的状态之下，专家说，“价格上涨已无可能。”

    “哪里降了，本来5000一平方米的房子被炒高到10000，现在还是那个价钱，连地铁最尽头也是7000多，老百姓还是买不起啊。”一位久居上海的朋友告诉记者。

    银根紧缩、政府对房地产行业重压下，土地立即成为稀缺资源，地产商已囤积土地作为暴利的原始起跑线。“谁的土地储备多，谁就有可能在未来的市场上多分一杯羹。”西安某房地产商告诉记者。

    但储地必须付出代价，从2005年5月1日起，广州的开发商买地不得不掂量钱包了，花钱买地若超过一年不开发，开发商就必须每月支付地价的1.2%作为土地闲置费。这是广州市国土房管局公布的《广州市土地闲置费征收使用管理办法》首次对土地闲置费征收标准进行明确。南京市从2005年3月1日就开征了土地闲置费，西安市国土局则明令，征地三年未开发者，政府将依法收回土地。

    国家宏观调控着力打击房地产，银行紧跟着又抬高房贷的门槛，央行加息等等，一系列猛药下去，地产商们的烂尾楼开始显现。

    根据官方统计数据，海南已复工续建的烂尾楼不到1/3，上海烂尾楼最多时曾达到200余处，广州的烂尾楼有120多宗共计900余万平方米，天津共有停缓建项目37个建筑面积180万平方米。

    政府面对地处要地的烂尾楼很头疼，据说，有一次，西安新任的市长坐着车围绕他管理的城市巡查，忽然看见地处南门外非常耀眼的著名烂尾楼，他对身边的建委主任说，“这是谁家开发的，怎么老是停在那里，告诉他，如果他再不开发，政府就拍卖！”建委主任赶紧派人找来开发商，老板手一摊，说“没钱，你们政府要收回，可以，我巴不得，你给我钱。”下面人回去给主任汇报，主任说，政府哪来钱处理你的烂尾楼。