土地招标“价低者得”有待商榷

招标投标人

　　房地产价格成为了两会的热点问题。参会的全国政协委员厉以宁教授日前在接受记者提问时表示，为解决高房价问题，应改革土地招标制度，房地产商参与招标时不是报标土地价，而是报标房价或租房价，而出价最低者将最终中标，而对于在建筑质量上马虎应付的，政府予以重罚。此种“价低者得”的理念是转换了“高”“低”的概念，使对房地产商的地价激励转向了房价激励。在高房价成为民众经济生活“顽疾”、亟待有效治理的今天，这种说法的初衷当然值得尊敬，看起来也有一定的道理，但其科学合理性仍待商榷。

　　在土地供应这一问题上，作为理性人的各地方政府，虽然负有让民众“居者有其屋”的责任，但也必须权衡各方利益关系，“价低者得”的做法，在土地财政的现实背景下，不仅将大幅度减少政府财政收入，不利于地方经济建设，还将大大提升政府监管成本。从价格上看，房价的高低应该取决于即时的市场供需，房地产商在土地投标时即确定未来几年后的房子价格，无异于一种反市场的经济行为。在确定的价格下，市场的“价格预期”缺失，资本和生产要素将失去有效流动的方向，市场的发展将无从谈起。让市场供需确定价格，比以谈判或“逆意愿计划”的方式决定价格，能创造更多的经济价值，其根本原因在于，在确定的价格下，商品的“品质”即摇身一变成为了房地产市场的工具变量，一方面，这可能导致“反向激励”，整个过程中的运行成本将可能大大提升；另一方面，“品质”不具备价格的功能。价格是商品供求关系变化的指示器，价格水平与市场需求量的变化密切相关，代表了可流通的市场要素价值，在自由竞争的市场经济中，价格可以引导市场要素流向效率更高处，创造更多的价值，但“品质”难以实现这一市场甄别过程。而从市场稳定的角度看，除非全国范围内同时实行此项土地招标政策（实际上也不可能操作），否则将会导致房地产市场的肆意炒作，引起市场混乱，最终导致此种招标制度的失败。

　　综上所述，“价低者得”的做法实际上可能大大提高市场的交易成本，而交易成本的提高无疑会降低市场运行及资源配置的有效性。问题的关键之处在于，不是土地推高房价，也不是所谓的丈母娘抬高房价，而是市场供需决定房价。在土地和房价问题上，唯一的正确做法是，遵循价值规律，让市场机制充分发挥作用，普通商品房和高档商品房的价格由市场决定，而政府为低收入者提供保障性住房。地价和房价由市场决定，土地价格高企，由市场供需造成的房价高涨，这些现象本身并不存在问题。但这部分土地财政收入是以民众购房的高成本为代价的，土地财政收入必须优先解决房价问题，应该适度降低这种代价。建设保障性住房是一条可选择的重要路径。保障性住房建设本质上来说是一种“转移支付”，也可以看作高收入者补贴低收入者的一种方式，但这种方式同时也是政府对于所有购房者的一种补贴，是社会公平正义的体现，与目前备受争议的个税起征点问题有天壤之别。其积极意义是多维的：住房保障，房价合理化，增强政府财权以促进经济发展。问题在于，这几年的我国保障性住房建设力度仍有所欠缺，保障性住房的供应仍举步维艰，习惯了土地财政的地方政府，通常还会选择压缩、减少保障性住房的供应额度，“压保促商”，大幅度增加财政收入。因此，必须千方百计地加强建设保障性住房这种“转移支付”。今年两会上，九三学社中央向全国政协提交了一份提案，呼吁“尽快开征物业税”，建议将物业税收入主要用于保障性住房的建设；这种建议无疑具有重要意义。

　　可喜的是，今年3月5日，财政部在第十一届全国人大第三次会议上公布的《关于2009年中央和地方预算执行情况与2010年中央和地方预算草案报告》指出，2010年国家将加大对保障性住房的支持力度，保障性住房支出预计安排632亿元，增加81.44亿元，增长14.8%，这项惠民生的政策必将有助于房价的合理化和房地产市场的健康可持续发展。只有加大保障性住房建设的投入，才是中低收入层次的民众住有所居的希望所在。“价低者得”的观点虽然很有创新性，但值得推敲。让市场的归市场，让政府的归政府，而且二者的边界应明确界定。让市场机制和价值规律的作用得到充分发挥，同时让政府应有的职能得到充分实现，何啻在房地产领域，在所有经济社会发展问题上，都将是一条有效的解决之道。（谭丰华）

    来源：上海金融报