地产商“造市”有默契 “忽悠”百姓没商量

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继2005年年底深圳、北京等地爆出“地荒论”后，房地产商自我“造市”的风潮最近再次登陆广州。针对近期一些开发商声称是因供地不足而引起楼价上涨的说法，广州市国土房管局2月20日予以正面批驳：广州土地供应充足，房屋市场不会有“地荒”之虞；近期楼市不排除哄抬因素，市民宜审慎入市。

    政府部门的正式表态，无疑是对一些居心叵测的地产商的当头棒喝。日前，一些业界的资深人士向记者透露了房地产巨头的“造市路线图”。他们认为，当下的珠三角楼市可谓“山雨欲来风满楼”，各种力量的博弈已经白热化。

广州地产业高管曝出“造市路线图”

    去年以来，中央政府为抑制一些地方虚高的房价，曾频频打出“组合拳”。广东很幸运，广州、深圳的房地产市场在去年年初以前一直显得相对平静。


    在2004年举行的广州首届“地产经济峰会”上，十大地产巨头一致预言“广州楼价将升价10％”，结果当年房价上涨18％。

    然而，正当广东居民为珠三角房市的理性而庆幸时，“地荒论”、“200亿游资论”、“广州房市理性论”和“天价地王”等信息像潮水般不断冲击着消费者的心理防线。在这些信息的轮番轰炸下，广州、深圳市民产生了强烈的“比价心理”，开始把房价同上海、北京等城市的房价相比。

    “正是由于摸清了市民们的‘比价效应’心理，某些地产商利用节假日、开盘等时机悄然升价，不断触探市场承受力的底线。”广东省政府参事潘蜀健教授说。

    广州某地产中介一位不愿透露姓名的高管曝出地产商“造市”的黑幕。“去年国庆黄金周，我们为广州一个楼盘做推广计划，把开盘价定在每平方米8000元，但在开盘前的头几天，老板忽然决定要以每平方米8488元入市。当时我们都为老板的这种举动捏了一把汗；但市场反映却是出奇的好。这个楼盘开盘后不久就升为每平方米8800元。现在真是不怕做不到，就怕想不到！”

    “一家地产商成功地击破市场底线，其他地产商则不断跟进。羊群效应形成，‘造市’就已成功。”这位高管说，虽然没有经过所谓的联合密谋、峰会讨论，但“造市”时的配合默契却是事实。

    就是在这种“造市”图谋的作用下，珠三角城市市民曾经耳熟能详的“开盘必特价，特价必升值”的地产广告词不见了，取而代之的是开发商“开盘必高价，高价必加价”的跳跃式挑战市场底线的“造市”营销策略。



    在2005年年初的第二届“地产经济峰会”上，十大地产巨头抛出“地荒”说，将房价上涨的原因归结于土地供应不足。

    事实上，这种“造市”图谋从广州市国土房管局发布的十区住宅均价可以略窥端倪：去年1月份，广州住宅均价4825元／㎡，但在去年10月份，楼价却拔地而起，猛涨到5597元/㎡。而深圳房价更是在2005年飞涨了17.38％。

    楼市这种跳跃式上窜的背后是什么？潘蜀健教授提醒记者注意去年广州楼市的种种蹊跷传言。他质问道：“200亿炒楼资金谣言从何而来？为什么政府多次辟谣，‘地荒论’还是越唱越凶？。”

    广州市国土局在2月20日公开明确表态：不排除有少数习惯了暴利的开发商在新的土地供应政策环境下，蓄意制造“地荒”论调，哄抬房价，误导市民，以维持不合理的超额利润。

    事实上，去年以来，深圳出现的炒房风波也难逃开发商自我“造市”的嫌疑。“在一些大中城市，购房的需求旺盛，供求关系非常微妙，一些房地产商掌握了消费者的心理，利用媒体大肆鼓噪‘地荒论’、‘热钱炒楼说’，以达到哄抬楼价、攫取暴利的目的”，深圳市房地产研究中心主任王锋分析说。

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需求从何而来：新生代购房生力军浮出水面

    房地产巨头要挑战市场底线，其背后必须有一定的市场需求或潜在需求。数据显示，2005年，广州市共批准预售面积531.92万平方米，但全年交易登记总面积达到721.25万平方米，平均每月的供求关系缺口达到18.9万平方米。毫无疑问，求大于供在一定程度上助长了地产商的“造市”图谋。那么，需求从何而来？


    在富庶的珠三角，越来越多的人渴望能改善居住环境。

    “上海楼市是外资、游资推动型的，而以广州、深圳为代表的珠三角楼市属于需求推动型。”合富辉煌房地产佛山分公司总经理李慰说。

    但数据显示，广东18％的家庭拥有两套以上住房。而在经济发达的珠三角地区，“双房”家庭的比例更是高得惊人：顺德36％的家庭早在2004年之前就已步入“双房”时代。为什么已有“双房”的珠三角家庭近期又有了强烈的购房欲望？

    “现在的购房者越来越呈现出年轻化的趋势。”李慰说，“这些年轻人很大一批是上世纪70年代末和80年代初出生的独生子女，我们把他们称之为新生代购房生力军。”

    “在我们的一些楼盘，新生代购房生力军的比例已接近50％。”广东百越地产公司总经理扬丹曾经对广州楼市需求做过详尽的调查，“同以前的购房者相比，新生代购房生力军大多是独生子女，其强劲需求的背后是其父母的财力支持。”

    扬丹认为，70年代和80年代初正是中国建国后的一个生育高峰期，因此他认为，近几年社会的购房需求比较强劲。

    “根据我们的调查，新生代购房生力军一部分是做贸易和高科技的年轻人，另一部分是富裕家庭的独生子女。这批人的背后是珠三角一个家庭或两个家庭的财富积累，置业要求的标准相当高。”恒基顺业房产公司总经理黄秋虹也有类似的判断。

    业内专家分析说，在有众多消费者持币待购的情况下，微妙的房地产市场经受不了任何的风吹草动。在全国房价高企的背景下，一条“热钱涌入”的新闻报道，或者开发商自编自导的营销剧，都可能引发消费者的恐慌，成为引爆珠三角楼市疯狂的导火索。

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楼价走向何方：各方力量的博弈日趋白热化

    在富庶的珠三角，越来越多的人渴望能改善居住环境，楼价的高低也就成为关系到大众福祉的重要指标。一场由政府、开发商、消费者和媒体等各种力量参与的博弈已经白热化。


    利用市民的“比价心理”，某些地产商在开盘时悄然升价。

    “广州楼市是珠三角楼市的风向标，牵一发而动全身。广州楼市的异动将会影响整个珠三角楼市。目前广州周边的楼市已经出现躁动。”李慰说，“政府必须从土地市场着手，尽快平息这场‘异动’。”

    事实上，目前政府与发展商的博弈已从语言扩展到行动。为反击地产商集体唱响的“地荒论”，广州市已经开始“开闸放地”：2月份广州市将拍卖的地块多达9幅，总建筑面积达84.32万平方米，为历年所罕见。种种迹象表明，土地供应将是今年广州楼市调控的重要手段，政府正在通过调节土地供应稳定房价。

    政府如此高频率地开闸放地，似乎也在释放一个信号：将以土地“大开闸”的实际行动反击“地荒论”，通过加大土地供应抑制楼价狂飙。而新年刚过，广州国土部门就强行收回琶洲两“地王”，打响了清理违规出让的战役，在客观上增加了土地供应的同时，其力度也已引发业内的震荡。

    在深圳市，据悉目前有关部门正在酝酿出台一系列有针对性的调控政策，如适度增加住宅用地供应；加强对闲置土地的管理，依法征收土地闲置费；已登记项目应换成认购书；加强政府公共租赁住房建设，计划在未来10年内建设2000万平方米的“公屋”；完善市场信息系统，引导市民理性置业等。

    不知是巧合还是其他原因，在政府开始宏观调控后，对广州地产业具有风向标意义、已连续举办了两届的有十大地产商参加的“广州地产经济峰会”，据了解目前仍没有召开的意向，而前两届此时都已经召开了。

    据悉，在2004年的首届峰会上，十大地产巨头一致预言“广州楼价将升价10％”，结果当年房价竟上涨了18％。而在去年年初的第二届地产经济峰会上，十大地产巨头抛出“地荒”说，将房价上涨的原因归结于土地供应不足。“地荒论”抛出后，几乎每推出一块地，都会遭到市场疯抢，地价屡被刷新，房价也随之大幅上扬。（完）