北京“地王”招标内幕 解密调控时代游戏规则

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　　作者：陈晔

　　36号地块虽然没有大到影响北京的房地产市场,但出让过程体现出政府调控房地产市场的良苦用心。不过这种努力,能否惠及未来的购房者,却还是未知数

　　9500元/平方米。这个价位和北京众多的豪华楼盘相比,并不惊人的高,或许倒有些惊人的低。那是两年后的房价,CBD周边的黄金地段,著名的广渠路36号地块住宅意向价格。

　　36号地最终花落北京城市开发集团有限责任公司和北京城建兴华地产有限公司联合投标(下称“城开联合投标体”)。虽然被视为北京的“地王”,但是没有令人窒息的招标价格——26亿元的中标价显得平庸;而中标单位承诺的住宅意向销售价格9500元/平方米,则令人心动。

　　土地的后中标者并非出价最高者,房子的最终购买者呢?

　　调控时代的游戏规则

　　“这个结果还是有些意外,重要的是评比过程并不十分透明,业界很难把握游戏规则。”中信证券房地产行业分析师段海瑞对于城开联合投标体的中标如此评价。

　　城开联合投标体在13家参与招标的竞争者报价排名第五,而在11月同样引人关注的北京四惠地块的竞争中,也是报价排名第二的金地集团中标。“从两次结果来看,一个是去掉‘最高分’,由第二名获得,一个是干脆由第五名胜出。虽说招标不以价高论英雄,在众多实力雄厚的开发商中,其他诸如财务实力、开发资质及业绩等指标差距不大,而开发经营理念和综合影响并没有量化的标准,增加了把握的难度。”一位房地产业内人士向《证券市场周刊》表示。

　　按照36号地块的标书显示,评分标准总分为100分,其中投标企业财务实力占15分,其他包括投标价格、付款进度、经营开发理念、开发企业的资质及业绩等几方面的综合分为85分。在综合分中,投标价格占30分,付款进度占25分,开发经营理念占15分,开发资质及业绩占10分,综合影响分占5分。达不到标底价格为0分,投标价格达到了标底要求的价格就可以得到15分,如果超出标底价格1.35倍,就可以再加13分。

　　一位业内人士分析:按照该地块招标底价为17.1亿元计算,如果一个企业的报价在标底价格的1.3倍之上,也就是出价在23亿元以上就可得28分,也就意味着只要超过23亿元报价,投标企业的分差最多2分。

　　“这样的差距完全可以在综合影响的5分中扳回,这需要企业揣摩评委的意图了,目前阶段调控过高房价和住房结构不合理是政府重点调控的问题,显然,城开投标联合体的9500元/平方米的意向销售价格博得了评委的‘欢心’。”一位业内人士猜测中标结果的原因。

　　招标结果出炉之后,城开联合投标体方面以具体细节还需和有关方面商量为由,拒绝了《证券市场周刊》的采访。有分析认为,城开方面在拿到这个大项目后,还不想高调发表中标“感言”。

　　抑制房价的良苦用心

　　规划总建筑面积达90万平方米的广渠路36号地,原为北京吉普车厂用地,一直被业内称为“地王”。10月18日,该地块终于在北京市土地整理储备中心网站公开招标,但规划面积比原来少了44万平方米,只有46万平方米。

　　据称,该地块的另外部分被某国家机关相中,但即使面积减少,并且条件更为苛刻,其魅力依然不减。其标书的第六条中明确指出:“严格执行《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定房价意见的通知》文件精神,具体规划设计方案以规划主管部门审核为准。”

　　36号地受关注,不仅因为巨大的商业价值,还因为它已经成为北京市开发土地获取模式的风向标。

　　由于近些年北京市房地产价格飞涨,部分声音认为是政府有意抬高土地价格从中获得高额土地溢价,北京市政府压力不小。

　　据称,为了解决这一难题,去年北京市房地产协议就向北京市政府建议在土地交易的过程中多采用招标的方式,少采用挂牌和拍卖的方式。

　　而这一建议最终被采纳,从今年下半年开始,北京市开始尝试招标方式进行土地交易。与通常被市场熟悉的拍卖方式不同,招标方式并非以价格高为最终的衡量标准,价格只是其中一个评价因素,政府制定一个综合合的考核标准,最终择优确定中标企业。截至10月15日,今年共招标成交18宗住宅用地,占成交42宗住宅用地的43%。

　　“很明显,政府希望通过这种方式调控土地的价格,进而抑制高启的房地产价格。”业内人士分析。

　　但是,在招标方式中,衡量标准如何细化是焦点问题之一。而且,通过控制土地价格能否最终控制房价也是一个悬念。在土地交易将多采用招标方式的消息一出,市场就有很多反对的声音,认为这是土地政策的“倒退”,不以价格为最终的评价标准,会出现暗箱操作、寻租、腐败等协议转让时期的问题。

　　“36号地只是一个个案,其拿地模式并不能代表北京市今后的土地交易趋势。”段海瑞认为。

　　北京市国土局局长安家盛的说法也证实了这一看法,他表示,未来其他地块会适时采取不同方式,不一定全是招标。